第一建闻 世茂房地产:新晋“并购王”能否弯道超车重回前十?

  今年以来,世茂房地产控股有限公司(以下简称“世茂房地产”)被贴上了“并购王”和“白衣骑士”的标签。标签本身没有意义,却是对企业战略和经营行为的阶段性总结。的确,今年上半年,这位新晋“并购王”接连拿下泰禾、万通、粤泰、明发等房企项目,不可谓不抢眼。

  近日,世茂房地产披露2019年半年报。期内,公司签约金额1003.4亿元,同比上涨38.7%,已完成全年2100亿元签约目标的47.8%,在克而瑞发布的百强房企销售业绩排行榜中位列第12位。最新数据显示,今年前8个月,世茂房地产累计实现合约销售额约1419亿元,较去年同期上升41%。

  “跑马圈地”背后,世茂房地产也注意到面临的风险。以拿地和开发权益为例,世茂房地产副主席兼总裁许世坛在业绩会上透露:“公司前几年的权益比很高,都在80%以上,今后会降低,如果在70%或者80%,我觉得风险太大。”对于下半年发展,许世坛认为还是要谨慎。

  半年报数据显示,上半年世茂房地产实现签约额为1003.4亿元,同比上升38.7%;签约面积为556万平方米,同比上升23.3%;公司核心业务净利润约75.76亿元,同比上升23.8%;股东应占核心业务净利润为53.09亿元 ,同比上升20.6%。综合近年来数据看,世茂房地产做大规模的意图非常明显。

  根据最新数据,2019年前8个月,世茂房地产累计合约销售总额约为1419亿元,累计合约销售总面积为7891994平方米,较去年同期分别上升41%及30%,平均销售价格为每平方米17980元。根据克而瑞数据,上半年世茂销售排在第12位,紧随龙湖集团和招商蛇口之后。

  许世坛对公司业绩增长信心满满:“我相信(今年)行业前20也就是20%左右的增速,如果人家增速20%,那我们希望自己可以达到40%,甚至更高,我们应该不断进步。当然前进一名或两名,我们没考虑这么多,反正我们是要进步,就是要超过同等级、同体量的企业。”许世坛称。

  2019年上半年,世茂房地产获取土地60块,土地总价约788亿元,新增权益前货值约2500亿元,其中一、二线亿元。“世茂上半年已经用掉了70%的投资额度,市场的不确定因素在增加,风险也在加大,接下来会更谨慎。”许世坛表示,世茂房地产基本上会用50%的回款来购地。

  在做大规模的同时,世茂房地产还谋求多元化发展。2019年上半年,公司非物业销售收入为33.2亿元,同比增加75.3%,非物业销售营业收入占比达5.9%,较2018年同期增长1.4个百分点。年初,许世坛曾表示计划在未来三年对旗下酒店、物业进行分拆上市,如今其分拆上市时间拟定在2021年。

  今年3月以来,世茂房地产豪掷近200亿元先后从泰禾集团、万通地产、明发集团、粤泰股份等多家房企手中接盘了多个项目。大手笔的并购为其赢得了“并购王”的称号。但许世坛表示,新晋‘并购王’是媒体说的,我们并不希望被这么定义,世茂的一系列收并购动作实际是一种合作共赢。

  不管是“并购王”还是合作共赢,世茂房地产的并购动作仍在继续。报告期内,公司新增60幅土地,土地总价约788亿元。而其权益计容面积达1412万平方米,是其去年同期的1.83倍。值得注意的是,在新增土储面积中,有900万平方米是以收并购方式获取,占比约70%。

  “下半年我们会把要求再提得更高一点儿,可能要毛利30%以上,甚至还要税后(利润)12点到15个点,因为现在融资也更困难了,市场不确定性也更大了,出于安全考虑,我们会更谨慎稳健地进行并购合作。”许世坛在业绩会上透露,公司收并购获取的项目不止外界看到的这么多,其中不乏Top10房企的身影。

  “第一,是安全;第二,别人已经开发了一半,我们买了再销售,卖起来就会很快。世茂一向推崇精准投资,不会牺牲利润买地,目前世茂50%的土地储备分布在一二线城市。”在许世坛看来,收并购策略有很多好处,下半年好的收并购机会更多。

  收并购需要良好的资金支撑。半年报显示,上半年世茂房地产实现回款813亿元,同比上升47.8%;账面现金为522.3亿元,未动用银行及交易所等金融机构融资额度约人民币400亿元;净负债率为59.6%,已连续第8年维持在60%以下的较低水平。此外,世茂房地产短期借款为320.6亿元,占总借款28%,短期内无偿付风险。

  随着收并购增加,公司的权益占比也发生了变化。报告期内,世茂房地产销售权益比重从报告初期的70%降低至65%。58安居客房产研究院首席分析师张波认为,房企权益土地占比降低,的确有利于企业保持一定的增长节奏,但如果对于合作项目判断和把握不准确,也可能会存在潜在风险。

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